État des lieux de sortie : la checklist qui évite les retenues sur caution

Un dépôt de garantie ne se perd presque jamais sur un gros dégât. Il se perd sur une accumulation de petites choses qu’on n’a pas eu le temps de faire, la veille, entre le camion et les cartons.

Voici ce qui est réellement vérifié, et où passe la ligne.

Ce que dit la loi, en deux paragraphes

Le locataire répond de l’entretien courant et des menues réparations (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989). La liste des réparations qui lui incombent est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : joints, ampoules, petits trous, entretien des équipements.

En revanche, il ne répond ni de la vétusté, ni d’un vice de construction, ni d’un cas de force majeure. Une moquette usée après huit ans d’occupation normale n’est pas une dégradation, c’est de l’usure — et si une grille de vétusté est annexée au bail, c’est elle qui tranche.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et dans les deux mois sinon (article 22 de la même loi). Au-delà, il est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

La checklist, pièce par pièce

La cuisine. C’est la pièce qui coûte le plus cher. Dégraissage complet de la hotte et de ses filtres, plaques et four — y compris les grilles et la vitre intérieure. Réfrigérateur dégivré, propre, laissé porte entrouverte. Joints de l’évier et du plan de travail. Intérieur et dessus des placards.

La salle de bain. Calcaire sur la robinetterie, la paroi de douche et le pommeau. Joints de silicone : s’ils sont noircis, ils se remplacent, c’est du consommable. Siphons dégagés. Ventilation dépoussiérée — un point rarement fait et systématiquement regardé.

Les sols. Aspiration puis lavage adapté au revêtement. Pour une moquette, une injection-extraction change le résultat de manière visible ; c’est souvent la différence entre « à remplacer » et « propre ». Plinthes comprises.

Les murs. Traces de meubles, marques de doigts autour des interrupteurs, trous de fixation rebouchés et poncés. Rebouchés ne veut pas dire repeints : une retouche de peinture mal assortie se voit plus qu’un trou.

Les fenêtres. Vitres des deux côtés quand elles sont accessibles, rails dégagés, joints nettoyés. Volets roulants dépoussiérés.

Le reste. Radiateurs, luminaires, grilles d’aération, boîte aux lettres, cave et parking s’ils figurent au bail. Toutes les ampoules doivent fonctionner.

Les cinq erreurs qui coûtent

1. Nettoyer avant d’avoir déménagé. On refait tout deux fois.
2. Oublier ce qui n’est pas dans le logement : cave, garage, local vélo.
3. Repeindre à la va-vite. Une teinte approchante est pire que rien.
4. Ne pas photographier. Faites un tour complet en photo le jour de la remise des clés, horodaté. C’est votre seule preuve si le désaccord arrive trois semaines plus tard.
5. Ne pas relire l’état des lieux d’entrée. C’est le document de référence : ce qui y était déjà noté ne peut pas vous être facturé.

Faut-il faire appel à quelqu’un ?

Pas toujours. Un studio laissé propre par un occupant soigneux se prépare en une journée. En revanche, pour un T3 après plusieurs années, avec de la moquette, une cuisine grasse et un déménagement le même week-end, le calcul change vite : chez Hipla Home, un nettoyage de fin de bail va de 140 € pour un studio à 250 € pour un T3 — souvent moins que la retenue qu’il évite.

Attention à un point que beaucoup d’entreprises laissent dans le flou : le nettoyage de fin de bail n’ouvre pas droit au crédit d’impôt de 50 % des services à la personne. Le logement n’est plus votre domicile au moment de l’état des lieux, et la prestation ne relève donc pas de l’entretien courant du domicile. Le ménage régulier, lui, y ouvre droit. Le détail est sur notre page tarifs ; nous préférons l’écrire avant le devis plutôt que de le découvrir ensemble après.

Et si le désaccord arrive quand même

Écrivez au propriétaire en recommandé, avec vos photos et l’état des lieux d’entrée. En l’absence de réponse, la commission départementale de conciliation est gratuite et compétente. La plupart des litiges de caution se règlent là, sans juge, à condition d’avoir gardé des traces.